房产税何时来如何收?且看且分析

2021-10-251440分类:政策解读
摘要

种种信号显示,喊了十多年的房产税,这一次真的要来了。


全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。


PART


1


当我们去分析很多政策和趋势的时候,我们要有三个基本常识。

1、上头有高人,高层很睿智,有大智慧。
2、领导公开场合说的话都不是随随便便说说的。
3、如今,是一个权力高度集中,说到必做到的年代。

如果不明白,回头再去想想这几年的以下事项,

1、房住不炒,
2、供给侧改革,
3、三去一降一补,
4、去除影子银行,
5、打赢环保攻坚战,
6、全面消灭贫困,
7、环保督查,禁止填海,
8、环保督查,保持青山绿水,

等等,哪个是放空炮?哪个是瞎忽悠?你还敢抱侥幸?

上头说说而已?

2018、2019、2020,连续三年的两会中均提到一句话:稳步推进房地产税立法。

2021年4月,财政部明确提出:积级稳妥推进房地产税立法和改革。

此时你就应该明白,这事,是一定会推进的。

但是,很多的民科、媒体、大V却抛出另一套理由,

1、房地产税是房产税是两码事,
2、中国的房子都是租了70年产权,地是国家的,老百姓凭什么交税?
3、军产房 小产权 农民房 单位房等太多太多产权无法统一,如何收税?
4、收税的前提是全国房产信息连网,这直接触及的是政策制定者的利益,如何连网?
5、如果房产产权无法统一,如果全国房产无法连网,如何收税?
6、老百姓租了70年的房子,还要交房产税,这事的立法基础在哪里?这是违法的!

等等,你咋一听,还真TM是这个理。

包括时寒冰,包括董潘等这些大佬,都是持有这个观点,说的也在理,让人很容易相信。

但这些人都是典型的学术型,所作的思考均不接地气,结果也当然都是错的。

以上6个问题中,一个都不用解决,都不耽误房产税的推进和收取,更别说,这些问题并不是不能解决。


PART


2


问题来了,干货来了,房产税会怎么收?会有什么影响?

1、不是所有的城市都收,
2、不是所有的房子都收,
3、肯定不是一刀切,
4、肯定不是为了引发房价暴跌和恐慌,

再来参考其它国家为例,基本可以找到中国未来房产税的逻辑,

美国,以评估价,每年征收1-3%,

韩国、英国、日本等国,基本都是政府评估价每年1%的样子。

5月11日,财政部、全国人大、住建部、税务总局四部门在北京召开房地产税改革试点座谈会,听取部分城市政府领导和专家的意见,这是一个重要信号。


试点,
部分城市,
专家,

会怎么收?基于以下几个前提。

1、向过去30年城镇化红利享受最多的城市收,吐出来一些也合理,

2、向赚了很多钱的投资客收,赚的也可以了,吐出来一些也合理,

收多少?

1、政府评估价的1%左右,
2、政府评估价通常比正常价低10-20%。

基于卖地收入一定远大于房产税收入,所以,还在城镇化早期中期、还在大力卖地、二手交易未占主流的城市通常不会主动收取。


PART


3


我们从经济、楼市、税政研究,推演如下,

1、一定是先从目前楼市火热的大城市试点,当下楼市最火热的城市有哪些?

深圳
上海
杭州
南京
成都
广州
海南

以上城市均有大可能,深圳肯定跑不了,上海也是极大概率。

北京目前不热,但北京的试点也是极大概率。

同时,也不排除天津、长沙这样楼市不热,但却要主动请战加入的坚持正确的城市。

2、一定是保护刚需、保护首套、向多套、多面积收取。

保护刚需的方式有两种,一是保护自住房免交,二是保护一定面积以内免交。

如果你家就有一套自住房,放心,房产税和你没关系。

还有就是按面积,比如家庭为单位,每个人免征60平米,这也是一种方式。

具体哪种方式,不好说,我的预测是交给地方政府来决定,反正试点嘛,就是要放权,看结果,看哪种方式更合理。

3、早期只会在部分城市内部查询统计家庭总套数和总面积,不会跨省跨市。

因为,房产信息联网是一个大工程,等这个联网,一年两年三年都没戏,所以,深圳收税就是看深圳内部,上海收税就是看上海内部。

你在深圳有1套自住免征,你在郑州有5套,但郑州不征税,于是你也不用交税。

你在上海有1套自住免征,你在南通有2套,你在嘉兴有1套,你在无锡有2套,你在西安有2套,你在海口有1套,你在珠海有1套,但这些地方都不作试点,也不征税,于是,你一毛钱也不用交。

4、很多无法统计、统一、核定的房产,先不收。

比如军产房、小产权、农民房、房改房、单位房,等等,这类房子太多太复杂,不好统计,先不收,先放着,一步一步来。


PART


4

试点之后呢?

1、要看试点城市的影响到底有多大,如果引发了房地产大回调,引发了房价大幅下跌,这就有违房产税的初衷,因为,房产税的目的是稳房价,不是降房价,那么,政策一定就会放松或高速,比如税率再降低、套数一套变两套、面积60平米80平等等。

2、如果能够有效的稳定房价,给楼市降温,起到房住不炒每年温和上涨5%的目的,那么,就会在平级的城市中继续推进和多地试点。

最终呢,

1、房地产税铁定要来,早期就是以城市为单位进行核定和征收,不会跨省核定,

2、北京 上海 深圳 广州 杭州 估计跑不掉首批试点,

3、你一定要多地多城配置,可有效避开房产税,

4、自住房一定不会收税,不必担心,或自住范围内的面积一定不会收取,

5、非自住之外的,按政府评估价每年收取1%左右,具体城市具体定,一城一策,

6、政府评估价通常比市场价低10-20%,

7、房产税一定会对试点城市产生影响,这是一定的,

8、中国的租金本来就低,每年增加1%的持有成本,打击是一定的,而且是不小的,

9、但房产税不是用来让房价暴跌的,如果有城市出现恐慌式抛售,试点会暂停或调整,

10、小产权、农民房、军产房、房改房等不好统一不好核定的,先不收。


种种信号显示,喊了十多年的房产税,这一次真的要来了。


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